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Promotion immobilière au Burkina: « Il ne faut plus acheter une parcelle nue avec un promoteur privé » (Juriste)

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Juriste de droit public, expert en foncier, Kélguingalé Illy a bien voulu nous accordé une interview sur la nouvelle loi portant promotion immobilière au Burkina Faso. Des raisons de l’adoption de cette nouvelle loi aux sanctions en passant par les innovations et les implication de celle-ci, l’homme a décortiqué les tenants et les aboutissants de la loi. Toutefois, appelle-t-il les populations à s’abstenir d’acheter une parcelle nue avec les promoteurs privés car, dit-il, cela est désormais interdit. Lisez plutôt!

Ouest Info : Pourquoi une nouvelle loi sur la promotion immobilière au Burkina Faso ?

Kélguingalé Illy : L’adoption d’une nouvelle loi sur la promotion immobilière au Burkina Faso s’explique par le fait que l’ancienne loi, la loi n°057-2008/AN du 20 novembre 2008 semblait assez permissive en matière de promotion foncière notamment au regard de son article 2 qui définit la promotion immobilière tout en incluant une possible promotion foncière. Cet article dispose en effet que les produits fonciers ou immobiliers sont destinés à la vente, ce qui signifie qu’à l’issue de l’opération de promotion immobilière, il peut y avoir des produits fonciers (parcelles nues) que le promoteur pourrait vendre. Cela a occasionné l’accaparement des terres en général et surtout celles rurales par les promoteurs immobiliers d’où la nécessité de relire la loi pour la recadrer sur la promotion immobilière, interdire la promotion foncière aux promoteurs immobiliers privés et ainsi protéger les terres rurales de l’accaparement massif.

Ouest Info : Quelles sont les innovations majeures de cette nouvelle loi ?

Kélguingalé Illy : Les innovations majeures de cette loi peuvent être ainsi résumées. En première position nous avons la redéfinition de l’activité de promotion immobilière en excluant les promoteurs immobiliers privés des opérations de lotissement ou de restructuration. Désormais, le promoteur immobilier privé ne peut qu’édifier, améliorer, réhabiliter ou étendre des constructions sur des terrains urbains aménagés, ce en vue de la commercialisation (vente, location-vente et location simple). Voir article 2 de la loi. Ainsi, la loi précise à son article 4 que « le lotissement, la restructuration ou le remembrement urbain, tels que définis par le code de l’urbanisme et de la construction au Burkina Faso, aux fins de vente, de location-vente, de location simple, sont des opérations de promotion foncière interdites.

Toutefois, les personnes morales de droit public exerçant la promotion immobilière peuvent faire de la promotion foncière ».  Autrement, la SONATUR par exemple peut continuer d’aménager et vendre des parcelles nues mais dans le respect des dispositions légales et règlementaires.

En deuxième, il y a la précision des dispositions relatives à la coopérative de logement social. En effet, la nature juridique de la coopérative de logement social a été clairement affirmée ; elle est une association d’un genre particulier en ce qu’elle doit se munir, non seulement du récépissé d’existence, mais aussi d’un agrément technique de coopérative de logement social pour pouvoir exercer selon les termes de l’article 60-70 de la loi.

Comme troisième innovation majeure, nous notons l’exclusion des terres rurales de l’activité de promotion immobilière. Désormais, il n’est plus possible pour un promoteur immobilier d’aller mobiliser des terres en milieu rural ; ces terres ne peuvent être mobilisées qu’en milieu urbain (article 3) et surtout elles ne peuvent être mobilisées que par l’État et les collectivités territoriales et leurs démembrements (article 18). Un promoteur immobilier ne peut acquérir lui-même des terres pour l’activité de promotion immobilière que si ces terres sont situées en zone urbaine aménagée et disposent d’un titre d’occupation permanent (titre foncier, titre de jouissance) en référence à l’article 19.

En quatre. Nous avons l’obligation faite aux communes de disposer de document de planification urbaine avant la réalisation de tout projet immobilier (article 6).  Il s’agit du Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme et le Plan d’occupation des sols. Également, l’obligation pour toute commune dans laquelle doit s’exercer l’activité de promotion immobilière de disposer d’un plan de sectionnement cadastral, qui permet de connaitre la situation des droits fonciers situés dans les limites administratives des communes.

Autre innovation. C’est l’encadrement strict de l’aménagement des zones de promotion immobilière. C’est dire que l’aménagement des zones de promotion immobilière doit se faire conformément aux prescriptions des outils de planification urbaine en vigueur. En dehors des zones urbaines déjà aménagées, et à l’exception des projets ou programmes immobiliers initiés par l’État, aucun projet ou programme immobilier ne peut être réalisé dans une commune qui ne dispose pas de document de planification urbaine dûment approuvé (article 6 de la loi).

Par ailleurs, les zones constituées pour la promotion immobilière sont soumises à un cahier des charges générales et à un cahier des charges spécifiques (article 8 de la loi).

Il y a aussi en termes d’innovation l’affirmation de l’obligation pour tout promoteur immobilier de requérir préalablement l’autorisation du ministère en charge de la construction en vue d’une publicité sur quelque produit immobilier que ce soit. L’objectif est justement d’éviter que des promoteurs immobiliers vendent des produits immobiliers inexistants aux populations.

En huitième position, nous notons l’exclusion des personnes physiques du statut de promoteur immobilier. Désormais, les personnes morales de droit privé, pouvant exercer l’activité de promotion immobilière revêtent les formes suivantes : Société anonymes ; Société à responsabilité limitée ; Société par actions simplifiées.

IL y a et c’est très important, l’obligation de réaliser dans le cadre de tout projet ou programme immobilier le niveau minimal de viabilisation ci-après. Cela sous-entend que le promoteur immobilier désirant réaliser un programme immobilier doit procéder au bitumage des voies principales, de même que l’ouverture et le rechargement des voies secondaires et tertiaires du site aménagé ; le bitumage des principales voies d’accès au site aménagé, le cas échéant ; la réalisation des réseaux d’adduction en eau potable, d’assainissement, d’électricité, d’éclairage public et de téléphone ; ainsi que les aménagements paysagers. (Voir article 9 de la loi).

Les promoteurs immobiliers privés désormais interdits de la vente des parcelles nues

Il y a surtout comme innovation, la fixation du principe de la cession provisoire des terrains par l’État ou les CT au promoteur immobilier avant une cession définitive seulement après la mise en valeur des terrains cédés (article 21) ; autrement, le TF dans le cadre de la promotion immobilière ne se délivrera plus sur des terrains nus mais des terrains bâtis. Ainsi, l’État oblige les promoteurs immobiliers à mettre en valeur les terres qui leur sont cédées avant d’obtenir un titre foncier et délivrer à leur tour des titres fonciers pour toute personne qui achète un produit immobilier. Du reste, l’article 21 précise que « Les droits conférés sur cession provisoire, demeurent incessibles jusqu’à cession définitive aux promoteurs immobiliers ».

Une des innovations cruciales, c’est la limitation des superficies des terrains aux fins de promotion immobilière 05 hectares tout au plus (article 22). Le promoteur immobilier ne peut avoir un deuxième site qu’après avoir mis en valeur au moins 70% du premier site. L’objectif est de lutter contre l’accaparement des terres.

En douzième innovation, il y a l’octroi d’un monopole à l’État et à ses démembrements dans la mobilisation des terres destinées à la promotion immobilière (article 18) et la consécration de la possibilité pour l’État et ses démembrements de réaliser la promotion foncière (aménagement de terrains urbains en vue de la vente). Pour la mise en œuvre de cette attribution, le Ministère en charge de l’urbanisme a créé la Direction de la mobilisation du foncier urbain (DMFU) logée à la Direction générale de l’urbanisme, de la viabilisation et de la topographie (DGUVT). L’objectif majeur est d’éviter la spéculation foncière qui se fait pendant la mobilisation et la commercialisation de la terre. De même que la reconnaissance d’un pouvoir de transaction au ministre chargé de l’urbanisme et de la construction, en cas d’infraction à la législation sur la promotion immobilière, à l’exception des infractions en matière fiscale et environnementale (article 85 de la loi).

Cette disposition tient compte du fait que l’activité de promotion immobilière est avant tout une activité commerciale qu’il faut encourager même s’il faut l’encadrer rigoureusement pour éviter les dérives.

Ouest Info : Est-ce qu’en termes de sanctions, il y a des innovations par rapport à la loi de 2008 ?

Kélguingalé Illy : Bien entendu qu’il y a une redéfinition des sanctions applicables en cas d’infraction dans le cadre de la promotion immobilière avec cette nouvelle loi. Les peines d’amendes ont été augmentées et des peines privatives de liberté ont été introduites.

Comme sanctions prévues par la loi n°008-2023, il y a que « Quiconque exerce l’activité de promotion immobilière sans agrément, est puni d’une peine d’emprisonnement de cinq à dix ans et d’une peine d’amende de cent millions (100 000 000) de francs à l’hectare de terrain aménagé et la moitié du montant des investissements réalisés » article 86. 

Aussi selon l’article 87 de la loi, « Quiconque entreprend ou réalise une opération de lotissement ou de restructuration, dans le cadre de la promotion immobilière, sans autorisation préalable, est puni d’une peine d’emprisonnement de cinq à dix ans et d’une peine d’amende de cent millions (100 000 000) de francs à l’hectare de terrain aménagé ». « Est puni d’une peine d’emprisonnement de cinq à dix ans et d’une peine d’amende de dix millions (10 000 000) de francs par parcelle vendue, quiconque vend une parcelle nue d’une opération de promotion foncière irrégulière ou d’une opération de promotion immobilière ».

Cette sanction est prévue par l’article 89 de la nouvelle loi. « Est puni d’une peine d’emprisonnement de six mois à deux ans et d’une peine d’amende de vingt millions (20 000 000) de francs à cinquante millions (50 000 000) de francs, tout dirigeant ou administrateur de société de promotion immobilière qui réalise ou fait réaliser un acte de publicité à des fins commerciales dans l’activité de promotion immobilière, sans autorisation préalable du ministre chargé de l’urbanisme et de la construction. Est puni des peines prévues à l’alinéa 1 du présent article, quiconque réalise un acte de publicité dans l’activité de promotion immobilière, sans autorisation préalable du ministre chargé de l’urbanisme et de la construction », article 95 de la loi.

Ce sont là quelques sanctions que prévoient cette nouvelle loi.  L’esprit, c’est qu’elles soient assez dissuasives pour empêcher la commission des infractions et faire en sorte que l’exercice de l’activité de promotion immobilière ne donne pas lieu à des abus.

Ouest Info : Dans cette loi, la promotion immobilière est dissociée de la promotion foncière. C’est quoi donc la différence entre ces deux ?

Kélguingalé Illy : La loi définit, en fait les deux, faisant ainsi la différence. Ainsi, aux termes de l’article 2 de la loi, la promotion immobilière consiste à édifier, améliorer, réhabiliter ou étendre des constructions sur des terrains urbains aménagés, ce en vue de la commercialisation (vente, location-vente et location simple).

L’activité de promotion immobilière se limite désormais à la vente de logements

Par contre, l’article 4 de la même loi précise que « le lotissement, la restructuration ou le remembrement urbain, tels que définis par le code de l’urbanisme et de la construction au Burkina Faso, aux fins de vente, de location-vente, de location simple, sont des opérations de promotion foncière interdites ».

Cela voudrait dire clairement qu’un promoteur immobilier privé ne peut plus lotir et vendre des terrains nus. S’il le fait, il encourt une sanction parce qu’il ne fait pas de la promotion immobilière mais de la promotion foncière qui est interdite aux promoteurs immobiliers privés. Cependant, il faut préciser que les personnes morales de droit public dont l’activité principale est de réaliser des aménagements urbains en vue de vendre des parcelles nues, peuvent continuer de mener cette activité. C’est le sens de l’alinéa 2 de l’article 4 de la loi qui dispose : « Toutefois, les personnes morales de droit public exerçant la promotion immobilière peuvent faire de la promotion foncière ».

Ouest Info : L’ancienne loi qui n’avait pas différencié ces deux, a occasionné la vente de parcelles nues par des promoteurs immobiliers à des particuliers. Que deviennent donc ces derniers ? l’État va-t-il régulariser leur situation au nom de la non-rétroactivité de la loi ? Si oui, comment cela va se passer ?

Kélguingalé Illy : La loi actuelle ne comprend pas de dispositions transitoires sur la gestion du passif foncier lié à la promotion immobilière. Cependant, l’Assemblée législative de Transition avait formulé, lors de l’adoption de la loi, une recommandation pour que le Gouvernement prenne en compte, dans la mesure du possible et dans le respect des textes légaux et règlementaires, la gestion de ce passif. Ainsi, un comité a été mis en place pour se pencher sur la gestion de ce passif. Ce comité n’a pas encore terminé son travail. Il est donc trop tôt de se prononcer sur la gestion par le Gouvernement de ce passif foncier lié à la promotion immobilière. Le travail de ce comité permettra de savoir ce qui peut être considéré comme droit acquis ou pas et comment tout cela sera géré. En attendant, il faut s’abstenir d’acheter des parcelles nues auprès des promoteurs immobiliers privés.

Ouest Info : Aussi, il est dit dans cette nouvelle loi que l’État, ses démembrements ou les collectivités sont désormais, les seuls habilités à mobiliser la terre aux fins de promotion immobilière. Mais il se trouve que certains propriétaires terriens préfèrent traiter avec les promoteurs immobiliers qu’avec l’État. Que faire face à cette situation ?

Kélguingalé Illy : D’abord, corrigeons les termes. Ce ne sont pas forcément des propriétaires terriens mais des possesseurs fonciers. En effet, un propriétaire terrien est une personne qui a un titre de propriété sur son terrain. Or, la plupart des personnes qui se considèrent comme propriétaires terriens n’ont, en réalité, que des droits de propriété coutumière. Or, la propriété coutumière correspond à la possession foncière et n’est valable qu’en milieu rural ; c’est pourquoi on parle de possession foncière rurale. Ce type de droit n’existe nullement en milieu urbain. C’est la loi n°034-2009/AN du 16 juin 2009 portant régime foncier rural qui définit les faits de possession foncière en se basant sur la propriété de fait à son article 36. 

Maintenant, revenons à la question. En guise de réponse, il faut dire que le possesseur foncier lui-même n’est même plus concerné par cette nouvelle loi puisque la promotion immobilière ne peut plus se passer en milieu rural. Donc, les terres sur lesquelles les gens ne détiennent que des droits fonciers coutumiers, en milieu rural, sont exclues de la promotion immobilière. Ces terres seront désormais consacrées à leur vocation initiale : la production agro-sylvo-pastorale, halieutique et faunique. De plus, les promoteurs immobiliers ne peuvent plus mobiliser des terres auprès des particuliers qu’en milieu urbain et cela ne peut concerner que des terres pour lesquelles, les détenteurs de droits fonciers ont, au moins, des titres d’occupation permanent (titre foncier, titre de jouissance permanent notamment le permis urbain, d’habiter, le permis d’exploiter ou l’arrêté de mise à disposition). Cela est précisé à l’article 19 de la loi portant promotion immobilière.

En conclusion, les possesseurs fonciers ou les propriétaires fonciers (ceux ayant des titres fonciers) doivent savoir que leurs droits fonciers découlent de la loi et que la jouissance de ces droits doit aussi se conformer à la loi. Par conséquent, si la loi dit qu’on ne peut plus vendre des terrains nus à des promoteurs immobiliers, il faut s’y conformer au risque de tomber sous le coup de la loi et de se voir sanctionné comme complice de promotion foncière réalisée par le promoteur immobilier privé.

Ouest Info : La nouvelle loi prend-elle en compte la question de l’apurement du passif foncier ? si non ? Comment cette question est traitée à votre niveau ?

Kélguingalé Illy : La nouvelle loi ne traite pas, comme je l’avais déjà dit, de l’apurement du passif. Cet apurement ne peut donc être traité qu’à travers des mesures purement administratives d’où la mise en place du comité qui est à pied d’œuvre pour proposer des solutions.

Ouest Info : Un autre phénomène auquel il va falloir trouver une solution, ce sont les non lotis qui prolifèrent principalement à Bobo et Ouaga. Est-ce que votre département a en projet la résolution de ce phénomène ? Si oui, comment ?

Kélguingalé Illy : Le Ministère de l’urbanisme, des affaires foncières et de l’habitat (MUAFH) a élaboré un programme de restructuration des zones d’habitat spontané, ce que vous appelez communément « zones non loties ». Ce programme a été validé à la 12ème session ordinaire du Comité national de validation des études de faisabilité et des documents de projet (CNV), par le département en charge de l’Économie, le jeudi 7 septembre 2023. La mise en œuvre de ce programme sera certainement, une réponse adéquate à la problématique de ces zones d’habitat spontané.

Cependant, il faut aussi que la population contribue à la résorption de ces zones en limitant la spéculation foncière. Plusieurs personnes contribuent à créer ces zones en espérant obtenir des parcelles à revendre en cas de restructuration de ces zones. Or, ce devrait être le besoin de logement qui doit expliquer la ruée vers ces zones et non la spéculation foncière. Ainsi, je peux dire, non pas en tant qu’agent du Ministère en charge de l’urbanisme, mais en tant qu’expert foncier indépendant et citoyen Burkinabè, qu’il faut que les populations aident l’État à les aider. C’est cet effort citoyen qui permettra de trouver de manière définitive une solution à ces zones dites « non loties ».

Ouest Info : Un dernier mot?

Kélguingalé Illy : Juste vous dire merci pour cette opportunité.

Réalisée par Diakalia Siri/ Ouest Info

La rédaction
La rédaction
Ouest Info est un média en ligne basé à Bobo-Dioulasso dans la région de l’Ouest du Burkina Faso.

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